Techniquement parlant, la valeur d’une propriété est définie comme la valeur actuelle des avantages futurs découlant de la propriété de la propriété. Contrairement à de nombreux biens de consommation qui sont rapidement utilisés, les avantages de l’immobilier sont généralement réalisés sur une longue période de temps. Par conséquent, une estimation de la valeur d’une propriété doit prendre en considération les tendances économiques et sociales selon une agence immobiliere Marrakech, ainsi que les contrôles ou réglementations gouvernementales et les conditions environnementales qui peuvent influencer les quatre éléments de valeur:
- Demande: le désir ou le besoin d’appropriation soutenu par les moyens financiers pour satisfaire le désir
- Utilité: la capacité de satisfaire les désirs et les besoins des futurs propriétaires
- Rareté: l’offre limitée de propriétés concurrentes
- Transférabilité: la facilité avec laquelle les droits de propriété sont transférés
Valeur par rapport au coût et au prix
La valeur n’est pas nécessairement égale au coût ou au prix. Le coût fait référence aux dépenses réelles – en matériaux, par exemple, ou en main-d’œuvre. Le prix, en revanche, est le montant que quelqu’un paie pour quelque chose. Bien que le coût et le prix puissent affecter la valeur, ils ne déterminent pas la valeur. Le prix de vente d’une maison peut être de 150 000 $, mais la valeur peut être nettement supérieure ou inférieure. Par exemple, si un nouveau propriétaire découvre un défaut grave dans la maison, comme une fondation défectueuse, la valeur de la maison pourrait être inférieure au prix.
Valeur marchande
Une évaluation est une opinion ou une estimation concernant la valeur d’une propriété particulière à une date précise. Les rapports d’évaluation sont utilisés par les entreprises, les agences gouvernementales, les particuliers, les investisseurs et les sociétés hypothécaires lors de la prise de décisions concernant les transactions pour un immobilier Marrakech. Le but d’une évaluation est de déterminer la valeur marchande d’une propriété – le prix le plus probable que la propriété apportera dans un marché concurrentiel et ouvert.
Le prix du marché, le prix auquel la propriété se vend réellement, peut ne pas toujours représenter la valeur marchande. Par exemple, si un vendeur est sous la contrainte en raison de la menace de forclusion, ou si une vente privée a lieu, la propriété peut se vendre en dessous de sa valeur marchande.
Méthodes d’évaluation
Une évaluation précise dépend de la collecte méthodique des données. Des données spécifiques, couvrant des détails concernant la propriété particulière, et des données générales, concernant la nation, la région, la ville et le quartier dans lesquels la propriété est située, sont collectées et analysées pour arriver à une valeur. Les évaluations utilisent trois approches de base pour déterminer la valeur d’une propriété.
Méthode 1: approche de comparaison des ventes
L’approche de comparaison des ventes est couramment utilisée pour évaluer les maisons unifamiliales et les terrains. Parfois appelée approche des données de marché, il s’agit d’une estimation de la valeur obtenue en comparant une propriété avec des propriétés récemment vendues présentant des caractéristiques similaires. Ces propriétés similaires sont appelées comparables, et afin de fournir une comparaison valide, chacune doit:
Être aussi similaire que possible à la propriété en question
Ont été vendus au cours de la dernière année dans un marché ouvert et concurrentiel
Ont été vendus dans des conditions de marché typiques
Au moins trois ou quatre comparables doivent être utilisés dans le processus d’évaluation. Les facteurs les plus importants à prendre en compte lors de la sélection des comparables sont la taille, les caractéristiques comparables et, peut-être surtout, l’emplacement, qui peuvent avoir un effet considérable sur la valeur marchande d’une propriété.
Qualités des comparables
Étant donné qu’il n’y a pas deux propriétés identiques, des ajustements aux prix de vente des comparables seront effectués pour tenir compte de caractéristiques différentes et d’autres facteurs qui auraient une incidence sur la valeur, notamment:
Âge et état des bâtiments
Date de vente, si des changements économiques surviennent entre la date de vente d’un comparable et la date de l’évaluation
Conditions générales de vente, par exemple si le vendeur d’un bien était sous la contrainte ou si un bien était vendu entre parents (à un prix réduit)
Emplacement, étant donné que les prix des propriétés similaires peuvent différer d’un quartier à l’autre
Caractéristiques physiques, y compris la taille du terrain, l’aménagement paysager, le type et la qualité de la construction, le nombre et le type de pièces, la superficie habitable en pieds carrés, les planchers de bois franc, un garage, des améliorations de cuisine, un foyer, une piscine, la climatisation centrale, etc.
L’estimation de la valeur marchande de la propriété en question se situera dans la fourchette formée par les prix de vente ajustés des comparables. Étant donné que certains des ajustements apportés aux prix de vente des comparables seront plus subjectifs que d’autres, une considération pondérée est généralement accordée aux comparables qui ont le moins d’ajustement.