Un dégât des eaux, un incendie ou une tempête dans un logement loué fait intervenir plusieurs contrats possibles. L’assurance du locataire, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) et celle de la copropriété ne couvrent ni les mêmes personnes ni les mêmes éléments du bien.
Ce guide, vérifié le 5 novembre 2026, aide le bailleur à organiser les premières vérifications après un sinistre. Il ne remplace ni les garanties, exclusions, franchises et délais de son contrat, ni l’analyse d’un assureur, d’un gestionnaire ou d’un professionnel lorsque la sécurité du logement est en cause.
Distinguer PNO, assurance du locataire et assurance de copropriété
La PNO désigne couramment une assurance souscrite par un propriétaire qui n’occupe pas le logement, notamment un bailleur. Son contenu dépend du contrat : il ne faut donc pas présumer qu’elle indemnise automatiquement tout dommage, toute vacance ou le mobilier d’un locataire. Relisez les garanties effectivement souscrites, leurs plafonds, franchises et exclusions.
Le locataire d’un logement loué avec un bail d’habitation doit, en principe, être assuré contre les risques locatifs. Cette assurance couvre sa responsabilité pour les dommages causés au logement loué ; elle ne remplace pas les garanties qui relèvent du propriétaire. Dans une copropriété, le syndicat et chaque copropriétaire ont aussi leur propre responsabilité civile à assurer.
Pour la vérification de l’attestation du locataire à l’entrée, consultez aussi notre guide sur le bail mobilité et ses garanties .
Comprendre quand la responsabilité civile est obligatoire
L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu’il occupe ou non son lot. Le syndicat des copropriétaires doit lui aussi s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il répond. Une assurance PNO peut être le support choisi par un bailleur pour cette protection, mais le nom commercial du contrat ne suffit pas : contrôlez l’attestation et les garanties.
Hors copropriété, Service-Public indique qu’un propriétaire bailleur n’est pas obligé de souscrire une assurance habitation. Il peut toutefois devoir indemniser les tiers lorsqu’un sinistre prend naissance dans son logement ou dans un élément de sa propriété. Cette différence entre obligation d’assurance et risque de responsabilité justifie de vérifier son exposition avant un incident, puis de relire le contrat après l’incident.
Faire les premiers gestes après un dégât des eaux ou un incendie
La sécurité passe avant le dossier : en cas de danger immédiat, alertez les secours compétents et faites sécuriser les lieux sans prendre de risque. Informez rapidement le locataire, le gestionnaire s’il y en a un et, en copropriété, le syndic si les parties communes ou d’autres lots peuvent être concernés. Évitez de faire disparaître l’origine apparente du dommage avant d’avoir conservé des éléments utiles, sauf mesure urgente de protection.
Conservez des photos datées, les échanges, l’état des lieux, les factures d’entretien ou de réparation, les coordonnées des intervenants et les références des contrats. Décrivez les faits sans désigner prématurément un responsable. Une fuite, par exemple, peut relever d’un équipement privatif, d’une partie commune ou d’un défaut qui doit être analysé ; les assureurs et l’expert apprécieront ensuite les garanties et responsabilités.
Déclarer au bon interlocuteur sans attendre le dernier jour
Le bailleur doit déclarer à son assureur les dommages immobiliers relevant de son bien et respecter le délai prévu par son contrat. L’ANIL rappelle que le locataire déclare de son côté les dommages à son mobilier ou à l’intérieur de son logement à son assureur, tout en avertissant sans tarder le propriétaire des dégâts affectant le clos et le couvert. Ces démarches peuvent donc être parallèles.
En copropriété, le syndic déclare le sinistre à l’assurance collective lorsqu’il touche les parties communes. Demandez au syndic quelle partie du bâtiment est assurée collectivement et conservez la réponse. N’attendez pas qu’un autre intervenant fasse votre déclaration à votre place : chacun doit vérifier la portée de son propre contrat.
Vérifier le bail, les travaux et l’occupation du logement
Rassemblez le bail, l’attestation d’assurance demandée au locataire, les états des lieux, les échanges sur d’éventuelles anomalies et les factures d’entretien. Si l’origine paraît liée à une installation, une toiture, une chaudière ou un équipement, faites documenter le constat par un professionnel compétent. Ne confondez pas l’urgence de mise en sécurité avec une reconnaissance de responsabilité ou une promesse d’indemnisation.
Lorsque le logement ne peut plus être occupé normalement, les conséquences sur le bail et le loyer dépendent de la cause, de l’ampleur des dégâts et des règles applicables. L’ANIL indique notamment qu’un locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer ou la résiliation si le logement est partiellement inhabitable, sous réserve de l’analyse du dossier. Un bailleur doit donc traiter à la fois la remise en état et les échanges contractuels de manière tracée.
La remise en état ne dispense pas de respecter les critères de logement décent avant toute relocation.
Préparer une revue annuelle du contrat PNO
Avant qu’un sinistre ne survienne, vérifiez que l’assureur connaît la situation réelle : logement loué, meublé ou vide, copropriété ou maison, périodes de vacance, dépendances, travaux récents et mode de gestion. Comparez la déclaration de risque, l’attestation de responsabilité civile, les garanties sur le bâti, les exclusions et les modalités de déclaration plutôt que de retenir un tarif seul.
Demandez aussi au syndic une copie ou les informations utiles sur l’assurance de l’immeuble et ses limites, sans supposer qu’elle couvre les parties privatives de votre lot. Cette coordination ne remplace pas l’assurance du locataire : Service-Public rappelle que le bailleur doit veiller à ce que le locataire dispose d’une assurance risques locatifs.
À lire aussi
Questions fréquentes
L’assurance PNO est-elle obligatoire pour tous les bailleurs ?
Non. Hors copropriété, un bailleur n’est pas obligé de souscrire une assurance habitation selon Service-Public. En copropriété, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit en revanche être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il répond.
L’assurance du locataire remplace-t-elle l’assurance PNO ?
Non. L’assurance risques locatifs couvre la responsabilité du locataire pour les dommages causés au logement loué. Elle ne couvre pas automatiquement les responsabilités, le bâti ou les garanties qui relèvent du propriétaire ; chaque contrat doit être relu.
Qui déclare un sinistre dans une copropriété ?
Le syndic déclare le sinistre à l’assurance collective lorsqu’il touche les parties communes. Le copropriétaire bailleur et le locataire doivent aussi vérifier et déclarer, chacun auprès de son assureur, les dommages relevant de leur propre contrat.
Que faut-il conserver après un dégât des eaux dans une location ?
Conservez notamment les photos, échanges, bail, états des lieux, attestations d’assurance, factures d’entretien ou de réparation et coordonnées des intervenants. Ne tirez pas de conclusion définitive sur la responsabilité avant l’examen du dossier.
