Fixer un loyer en 2026 ne consiste pas seulement à regarder les annonces voisines. Dans de nombreuses communes, le bailleur doit d’abord vérifier si le logement est en zone tendue, si le précédent loyer limite la relocation et si un loyer de référence local s’applique.
Cet article fait le point au 6 août 2026 à partir de sources publiques officielles. Il vise les propriétaires et investisseurs qui préparent une mise en location, sans refaire les guides Vera déjà publiés sur le permis de louer, le logement décent, la location courte durée ou le DPE général.
Distinguer les deux mécanismes d’encadrement
Economie.gouv.fr rappelle que le loyer est en principe fixé librement lors d’une mise en location, mais que les zones où l’offre et la demande sont fortement déséquilibrées font l’objet de règles particulières. Il faut donc distinguer l’encadrement de l’évolution du loyer et l’encadrement du niveau du loyer.
L’encadrement de l’évolution limite la hausse possible lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail dans les communes classées en zone tendue. Service-Public indique que le décret du 20 juillet 2026 reconduit ce plafonnement du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 pour les logements loués vides ou meublés situés dans ces communes.
L’encadrement du niveau du loyer ajoute une deuxième vérification dans certains territoires : le loyer de base ne doit pas dépasser un loyer de référence majoré fixé localement selon la catégorie du logement. Un bailleur doit donc identifier le bon mécanisme avant de publier l’annonce.
Vérifier si le logement entre dans le champ du dispositif
Le premier contrôle est géographique. Le ministère de la Transition écologique décrit l’encadrement comme une réponse à la tension locative, c’est-à-dire un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. En pratique, la règle dépend de la commune et parfois d’un périmètre infra-communal.
Le second contrôle porte sur le type de bail. Service-Public précise que l’encadrement du niveau des loyers concerne les logements utilisés comme résidence principale par le locataire ou loués avec un bail mobilité. Les logements soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah, les logements sociaux, les meublés de tourisme et les sous-locations relèvent d’autres règles.
Cette vérification doit être menée avant la stratégie locative. Elle complète les contrôles Vera sur la location courte durée et sur le permis de louer , car une même adresse peut cumuler plusieurs contraintes.
Retrouver le bon loyer de référence 2026
Dans les territoires soumis à l’encadrement du niveau, le bail doit mentionner le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Service-Public indique que le loyer de base hors charges et hors complément de loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré correspondant au logement.
Les références varient selon la localisation, le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction. Les sources officielles renvoient vers des simulateurs ou arrêtés locaux, par exemple pour Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Grenoble, Est Ensemble, Plaine Commune ou le Pays Basque selon les périodes applicables.
Il faut éviter de reprendre un plafond trouvé dans une ancienne annonce. Service-Public signale par exemple que de nouveaux loyers de référence applicables en 2026 sont entrés en vigueur le 1er juillet à Paris et à Montpellier et le 15 juillet à Bordeaux. La date de signature du bail reste donc déterminante.
Relocation : ne pas oublier le précédent loyer
L’ANIL explique qu’en zone tendue, la fixation du loyer est encadrée et que le montant doit en principe être identique à celui du précédent locataire. Des exceptions existent, notamment si le logement est loué pour la première fois, s’il n’a pas été loué depuis dix-huit mois ou si des travaux d’amélioration récents atteignent le seuil indiqué par l’ANIL.
Au moment de la relocation, l’ANIL indique aussi que le loyer peut être réévalué dans certains cas, par exemple lorsque le précédent loyer était manifestement sous-évalué ou lorsque des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence ont été réalisés. Ces situations doivent être documentées avant de fixer le prix affiché.
Un investisseur doit donc conserver les preuves : ancien bail, dernier loyer hors charges, justificatifs de travaux, DPE et éléments de décence. Cette méthode complète le guide Vera sur le logement décent sans le remplacer.
DPE F ou G : une contrainte à isoler
L’encadrement des loyers ne doit pas être lu séparément de la performance énergétique. L’ANIL indique que pour les logements classés F ou G, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer par rapport au précédent locataire pour un bail conclu, reconduit ou renouvelé depuis le 24 août 2022 en France hexagonale.
Cette règle peut neutraliser une hausse que le bailleur pensait possible après comparaison avec le marché. Il faut donc vérifier la classe énergétique avant de calculer le loyer, surtout dans un investissement ancien avec travaux reportés.
Si le DPE est fragile, il faut relire le dossier avec les articles Vera sur le DPE avant vente ou location et sur la rénovation énergétique avant de promettre un rendement locatif.
Complément de loyer : à manier avec prudence
Service-Public indique qu’un complément de loyer peut porter le loyer total au-delà du loyer de référence majoré, mais seulement dans certains cas. Deux conditions sont citées : le logement doit présenter des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et le loyer de base hors charges doit être égal au loyer de référence majoré.
Le complément ne doit donc pas servir à contourner un plafond lorsque le logement est simplement rénové ou bien présenté. Il faut pouvoir expliquer précisément la caractéristique exceptionnelle invoquée et la séparer du loyer de base.
Pour limiter le risque de contestation, le bailleur doit préparer une note interne avant publication : loyer de référence utilisé, loyer de référence majoré, loyer de base, complément éventuel, justification, photos utiles et pièces conservées.
Sécuriser l’annonce, le bail et le rendement
Service-Public précise que les montants liés à l’encadrement doivent être mentionnés dans le bail et dans l’annonce immobilière. L’annonce doit donc être rédigée après le calcul, pas avant. Une erreur peut créer une renégociation, un conflit avec le locataire ou un rendement prévisionnel irréaliste.
La méthode la plus fiable consiste à partir de l’adresse, vérifier la zone tendue, identifier le type de bail, retrouver le loyer de référence applicable à la date prévue de signature, contrôler le précédent loyer, vérifier le DPE, puis seulement rédiger l’annonce et le bail.
Pour un achat locatif, cette analyse doit entrer dans le plan de financement avec la taxe foncière, les charges, les travaux et le régime fiscal. Elle complète les repères Vera sur le LMNP et sur la taxe foncière avant achat .
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Questions fréquentes
L’encadrement des loyers s’applique-t-il partout en 2026 ?
Non. Il dépend d’abord de la commune et du type de mécanisme applicable. Les zones tendues sont concernées par l’encadrement de l’évolution du loyer, tandis que certains territoires appliquent aussi un encadrement du niveau avec des loyers de référence.
Quelle date faut-il utiliser pour le loyer de référence ?
Il faut utiliser le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, correspondant à la localisation et à la catégorie du logement.
Un complément de loyer permet-il de dépasser le loyer de référence majoré ?
Oui dans certains cas, mais Service-Public indique que le logement doit présenter des caractéristiques particulières de localisation ou de confort et que le loyer de base doit être égal au loyer de référence majoré.
Un logement classé F ou G peut-il voir son loyer augmenté ?
L’ANIL indique que pour les logements classés F ou G, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer par rapport au précédent locataire pour un bail conclu, reconduit ou renouvelé depuis le 24 août 2022 en France hexagonale.
Que faut-il conserver avant de publier l’annonce ?
Il faut conserver le calcul du loyer, les références locales utilisées, le précédent bail si le logement était loué, le DPE, les justificatifs de travaux et la justification d’un complément de loyer éventuel.
Sources officielles consultées
- Service-Public - Encadrement des loyers à respecter en zone tendue
- Service-Public - Encadrement des loyers prolongé jusqu’au 31 juillet 2027
- Economie.gouv.fr - Location en zone tendue et encadrement des loyers
- Ministère de la Transition écologique - Encadrement des loyers
- ANIL - Fixation du loyer au moment de la mise en location
- Service-Public - Complément de loyer : quelles sont les règles ?
