Un logement loué vide ne se déclare pas comme une location meublée. Les loyers relèvent des revenus fonciers, avec deux logiques possibles : le micro-foncier, simple mais forfaitaire, ou le régime réel, plus exigeant mais parfois indispensable lorsque les charges et travaux pèsent dans la rentabilité.
Cet article fait le point au 6 septembre 2026 à partir de sources publiques officielles. Il ne refait pas les guides Vera sur le LMNP, la taxe foncière, les charges récupérables ou Relance logement : l’angle est la décision fiscale courante du bailleur en location nue avant déclaration.
Vérifier que le bien relève bien des revenus fonciers
Service-Public rappelle que les loyers d’un appartement ou d’une maison louée vide sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. La première vérification consiste donc à distinguer location nue, location meublée, location saisonnière et dispositifs spécifiques.
Si le logement est réellement meublé, le raisonnement fiscal change : il faut alors relire le guide Vera sur le LMNP 2026 , car les recettes relèvent d’une autre catégorie fiscale.
Pour une location nue classique, le bailleur doit ensuite additionner ses revenus fonciers bruts annuels. Service-Public précise que le seuil de 15 000 euros s’apprécie charges non comprises.
Comprendre le micro-foncier
Lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros, Service-Public indique que le contribuable est automatiquement soumis au régime micro-foncier. Ce régime ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 %, censé représenter les frais.
La simplicité est son principal avantage : le bailleur déclare le montant brut de ses revenus fonciers, sans appliquer lui-même l’abattement. En contrepartie, Service-Public précise qu’il ne peut pas déduire ses travaux et charges réels.
Ce régime convient souvent à un bien avec peu de frais non récupérables, pas de gros travaux, peu d’intérêts d’emprunt et une gestion administrative légère. Il devient moins évident dès que les dépenses réelles dépassent durablement l’abattement forfaitaire.
Identifier les cas où le régime réel s’impose
Au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers annuels, le régime réel s’applique. Le BOFiP précise que cette limite tient compte des revenus bruts perçus directement par le foyer fiscal, mais aussi de la quote-part de revenus de sociétés dont un membre du foyer est associé.
Même sous le seuil de 15 000 euros, le bailleur peut choisir le régime réel. Service-Public précise toutefois que cette option est irrévocable pendant trois ans. Il ne faut donc pas l’utiliser seulement pour une petite dépense ponctuelle sans regarder les années suivantes.
Le bon réflexe consiste à comparer au moins trois éléments avant d’opter : dépenses réelles déjà payées, travaux prévus et visibilité sur les futurs loyers. Une option mal anticipée peut imposer trois ans de suivi détaillé alors que le forfait aurait suffi.
Lister les recettes à déclarer
Au régime réel, Service-Public définit le revenu foncier imposable comme la différence entre les recettes encaissées dans l’année et les frais ou charges déductibles pour leur montant réel et justifié.
Les recettes comprennent les loyers encaissés. Elles peuvent aussi intégrer certaines sommes particulières : Service-Public cite par exemple le dépôt de garantie lorsqu’il est utilisé pour compenser des loyers impayés, remettre en état les locaux après le départ du locataire ou financer des charges locatives.
Cette lecture doit rester séparée de la gestion bailleur-locataire. Pour savoir quelles dépenses peuvent être récupérées auprès du locataire, le guide Vera sur les charges récupérables aide à ne pas confondre fiscalité et régularisation locative.
Séparer charges déductibles et charges non déductibles
Service-Public cite notamment les frais de réparation et d’entretien, certains travaux d’amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt et certains impôts parmi les charges déductibles au régime réel.
Impots.gouv.fr détaille aussi la logique des travaux : les dépenses de réparation et d’entretien servent à maintenir ou remettre l’immeuble en bon état pour un usage normal, sans modifier sa consistance, son agencement ou son équipement initial.
À l’inverse, les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. C’est un point sensible pour les investisseurs qui mélangent rénovation, extension, surélévation ou transformation lourde dans un même chantier.
Anticiper le déficit foncier
Si les charges déductibles dépassent les recettes, le bailleur constate un déficit foncier. Service-Public indique que la part du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros.
Le BOFiP confirme que l’excédent et la part du déficit provenant des intérêts d’emprunt s’imputent uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si le revenu global ne suffit pas à absorber la fraction imputable, Service-Public mentionne un report sur le revenu global des six années suivantes.
Pour certains travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G de passer en A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, Service-Public indique que la limite peut être portée jusqu’à 21 400 euros sous conditions de devis et de paiement.
Choisir avec une méthode simple avant déclaration
La comparaison ne doit pas se limiter au montant des loyers. Il faut réunir le bail, les encaissements, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, appels de fonds de copropriété, factures de travaux et justificatifs de gestion avant de décider.
Un propriétaire qui prépare de gros travaux doit aussi relier ce choix fiscal à la stratégie patrimoniale : performance énergétique, financement, calendrier de location et éventuelle revente. Le guide Vera sur la rénovation énergétique aide à cadrer la partie travaux sans transformer l’article fiscal en devis technique.
En cas d’achat récent, ajoutez aussi la taxe foncière , les charges de copropriété et le crédit immobilier au calcul de rendement net. Le bon régime fiscal est celui qui correspond aux preuves disponibles, pas seulement à une intuition d’économie d’impôt.
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Questions fréquentes
Quel est le seuil du micro-foncier en 2026 ?
Service-Public indique que le micro-foncier s’applique automatiquement lorsque les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 euros, sauf option pour le régime réel.
Quel est l’abattement du micro-foncier ?
Le micro-foncier donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des frais. Le bailleur ne déduit pas ses charges et travaux réels en plus.
Peut-on choisir le régime réel sous 15 000 euros de loyers ?
Oui. Service-Public précise que le bailleur peut opter pour le régime réel si ses revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros, mais l’option est irrévocable pendant trois ans.
Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?
Les dépenses de réparation, d’entretien et certains travaux d’amélioration peuvent être déductibles au régime réel. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles.
Les intérêts d’emprunt créent-ils un déficit imputable sur le revenu global ?
Non. La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, mais elle ne s’impute pas sur le revenu global.
