Le plan Relance logement a créé en 2026 un nouveau levier fiscal pour les particuliers qui achètent un logement destiné à la location non meublée. Le principe est attractif : déduire des revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien, en plus des charges liées à la location.
Cet article fait le point au 23 août 2026 à partir de sources publiques officielles. Il ne refait pas les guides Vera sur le LMNP, le déficit foncier général ou l’encadrement des loyers : l’angle est la vérification avant achat d’un logement potentiellement éligible au nouveau dispositif Relance logement, aussi présenté par le ministère comme dispositif Jeanbrun.
Comprendre ce qui change en 2026
Service-Public indique que le dispositif fiscal instauré par la loi de finances pour 2026 permet, après l’achat d’un logement destiné à la location non meublée, de déduire chaque année des revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien.
Le ministère chargé du Logement présente ce dispositif dans le plan Relance logement, avec l’objectif de remettre davantage de logements sur le marché locatif. Le mécanisme vise l’investissement locatif nu, pas la location meublée ni une résidence principale occupée par l’acquéreur.
La première frontière à poser est donc fiscale : location nue et revenus fonciers d’un côté, location meublée de l’autre. Le guide Vera sur le LMNP 2026 reste utile pour comparer, mais il ne relève pas du même régime.
Vérifier si le logement entre dans le dispositif
Service-Public précise que le dispositif concerne les logements respectant les critères et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour une construction, la date du permis de construire est retenue.
Le ministère indique que les biens concernés sont les logements situés dans des immeubles collectifs partout en France. Il mentionne les logements neufs et les logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
Cette condition doit être contrôlée avant offre ou réservation. Un appartement ancien avec travaux peut être intéressant, mais seulement si le coût, le calendrier, la nature des travaux et le financement restent cohérents avec la mise en location future.
Ne pas confondre amortissement et réduction d’impôt
Le dispositif fonctionne par déduction sur les revenus locatifs soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Service-Public indique qu’il permet de déduire une partie du prix d’achat du bien immobilier et l’intégralité des charges liées à la location, comme les travaux, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière.
Le ministère chiffre le plafond d’amortissement jusqu’à 12 000 euros par an. Service-Public précise que ce plafond s’applique si au moins 50 % des revenus concernés relèvent du logement très social.
Ce n’est donc pas un remboursement automatique ni une promesse de rentabilité. Le vrai calcul part des loyers possibles, des charges réelles, du financement, de la taxe foncière, des travaux et du niveau de loyer plafonné applicable au logement.
Lire les loyers plafonnés avant de signer
Service-Public indique que le propriétaire doit respecter un plafond de loyer fixé selon la catégorie du bien immobilier : logement intermédiaire, social ou très social. Le ministère rappelle également l’engagement de louer le bien comme résidence principale pendant neuf ans.
Avant d’acheter, il faut donc comparer le loyer théorique du marché, le plafond applicable et la demande locale. Un avantage fiscal ne compense pas forcément un loyer trop bas, une vacance prolongée, des charges sous-estimées ou une copropriété coûteuse.
Dans les communes concernées, cette vérification doit aussi être reliée à l’ encadrement des loyers , car le loyer affiché doit rester juridiquement défendable avant d’entrer dans un plan de rentabilité.
Choisir le régime réel en connaissance de cause
Impots.gouv rappelle qu’en location nue, le régime réel s’applique de plein droit lorsque les loyers annuels hors charges dépassent 15 000 euros. En dessous, le propriétaire peut opter pour le régime réel, mais ce choix l’engage à déclarer au réel pendant trois ans.
Au régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué et les charges ne sont pas déduites pour leur montant réel. Le nouveau dispositif doit donc être analysé avec la déclaration des revenus fonciers et les formulaires adaptés, notamment la déclaration n°2044.
La décision ne se limite pas à une ligne d’impôt : elle engage la méthode de suivi des factures, intérêts, charges de copropriété, travaux et loyers pendant toute la durée d’exploitation du logement.
Séparer travaux déductibles et travaux non déductibles
Impots.gouv indique que les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien peuvent être inclus dans les frais et charges lorsque le bien d’habitation est loué nu et soumis au régime réel, sous réserve qu’ils aient été payés au cours de l’année d’imposition.
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles comme travaux de revenus fonciers. Cette frontière est centrale pour un logement ancien qui prétend entrer dans le dispositif grâce à un programme de travaux.
Si l’achat comprend un chantier lourd, il faut aussi vérifier l’effet sur le DPE, la décence et la mise en location. Le guide Vera sur le plan de rénovation énergétique aide à ordonner les postes techniques avant de promettre un loyer.
Anticiper le déficit foncier sans le surpromettre
Service-Public indique que lorsque les charges déductibles aboutissent à un résultat négatif, le propriétaire constate un déficit foncier. La part du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros.
La part qui dépasse 10 700 euros et celle liée aux intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers des dix années suivantes. Service-Public précise aussi que la déduction sur le revenu global peut être remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les trois ans suivant l’année de déduction, sauf cas particuliers.
Pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un bien classé E, F ou G de passer en A, B, C ou D, Service-Public mentionne une limite portée jusqu’à 21 400 euros lorsque les conditions de devis, paiement et performance sont respectées. Ce point doit être documenté par les DPE et factures, pas seulement supposé.
Préparer une checklist avant offre
Avant de signer, l’investisseur doit réunir le prix d’acquisition, les frais d’acquisition, l’état de copropriété, le niveau de taxe foncière, le financement, le calendrier des travaux, le loyer plafonné possible, l’engagement de location et la stratégie déclarative.
Les coûts de détention doivent être rapprochés des charges de copropriété , des charges récupérables auprès du locataire et de la taxe foncière réellement supportée.
Enfin, le dossier doit rester cohérent avec le financement bancaire. Les guides Vera sur les frais d’acquisition et la taxe foncière permettent de compléter le calcul avant compromis.
À lire aussi
Questions fréquentes
Le dispositif Relance logement 2026 concerne-t-il la location meublée ?
Les sources officielles consultées présentent le dispositif pour les logements destinés à la location non meublée et les revenus fonciers. La location meublée relève d’un autre régime fiscal.
Quels logements peuvent entrer dans le dispositif ?
Service-Public vise les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le ministère indique que le dispositif concerne des logements situés dans des immeubles collectifs, neufs ou anciens avec travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
Faut-il louer le logement pendant une durée minimale ?
Le ministère chargé du Logement indique que le bien doit être loué comme résidence principale pendant neuf ans, avec respect de plafonds de loyers selon la catégorie du logement.
Quel est le plafond de déduction annoncé ?
Le ministère mentionne jusqu’à 12 000 euros d’amortissement par an. Service-Public précise que ce plafond s’applique si au moins 50 % des revenus concernés relèvent du logement très social.
Le déficit foncier efface-t-il automatiquement tout l’impôt ?
Non. Service-Public indique que la part du déficit issue de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros, avec des règles de report et de remise en cause à vérifier.
Sources officielles consultées
- Service-Public - De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs
- Ministère chargé du Logement - Relance logement : nouveau dispositif fiscal
- ANIL - Analyse juridique : loi de finances pour 2026
- Service-Public - Revenus locatifs d’une location non meublée
- Impots.gouv.fr - Mettre en location un logement vide
- Impots.gouv.fr - Travaux déductibles des revenus fonciers
- Impots.gouv.fr - Formulaire n°2044 revenus fonciers
